A reforma tributária está mudando a forma de cobrar impostos no Brasil. Criada para simplificar o nosso sistema, que é um dos mais complexos do mundo, ela afetará todas as áreas da economia brasileira, com a criação de impostos unificados, novas fórmulas de cálculo e outros ajustes.
No mercado imobiliário não é diferente. Sendo um setor da economia que anualmente movimenta bilhões, as mudanças são muitas. E as dúvidas também.
Pensando nisso, com a ajuda de um guia inteligente desenvolvido pela Imóveis Crédito Real, esclarecemos alguns pontos importantes sobre a reforma.
1. A reforma tributária já está valendo?
A reforma tributária de 2025 ainda está em fase de implantação. Conforme o cronograma estabelecido, o início da aplicação do IVA Dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), começará em 2026, mas apenas em caráter de teste.
Nessa primeira fase, as alíquotas serão reduzidas. Esse período de testes permitirá que o mercado se adapte gradualmente ao novo sistema.
A plena vigência dos novos tributos, CBS e IBS, está prevista para 2033, quando substituirão completamente os tributos atuais, como o PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS.
2. A carga tributária sobre transações imobiliárias vai aumentar?
A reforma tributária indicava inicialmente um aumento significativo da carga tributária sobre as transações imobiliárias, o que poderia encarecer moradias, especialmente para a classe média.
No entanto, as negociações e ajustes normativos buscaram minimizar esse impacto no setor imobiliário, por meio de novas regras e redutores tributários específicos.
Além disso, o setor também terá um regime de transição para facilitar a adaptação.
3. O que é o regime de transição e como ele vai funcionar?
O regime de transição da reforma tributária é uma forma de suavizar a mudança para os novos sistemas tributários, especificamente o IBS e a CBS. Esse regime busca facilitar a adaptação das empresas às novas regras tributárias.
Durante a transição, certas operações, como incorporações imobiliárias e loteamentos, por exemplo, poderão optar por tributar suas receitas a alíquotas específicas mais baixas, como uma alíquota de 2,08% para incorporações e 3,65% para parcelamentos do solo.
A escolha pelo regime de transição exclui a aplicação das novas regras de IBS e CBS, que entram em vigor após esse período, e impede o aproveitamento de créditos tributários. No entanto, esse regime pode ser benéfico para algumas operações, dependendo das condições específicas de cada empreendimento.
A transição ocorrerá de forma escalonada entre 2029 e 2032, com alíquotas de IBS substituindo progressivamente as de ICMS/ISS, começando a partir de um nível simbólico e aumentando gradualmente até alcançar a alíquota completa.
Assim, a decisão de aderir ao regime de transição deve levar em conta uma análise cuidadosa dos custos e dos benefícios potenciais para a operação específica.
4. O que é o IVA dual?
O IVA dual é um modelo de Imposto sobre Valor Agregado introduzido pela reforma tributária de 2025. Esse modelo possui dois tributos principais:
Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): tributo de competência federal que substitui tributos como PIS e COFINS.
Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): tributo de competência de estados e municípios, substituindo outros como o ICMS (estadual) e o ISS (municipal).
O IVA dual foi projetado para simplificar e unificar o complexo sistema de tributos sobre o consumo no Brasil. O objetivo principal da mudança é aumentar a transparência na carga tributária, eliminando tributações em cascata e promovendo equidade fiscal.
5. O que é o split payment da reforma tributária?
Introduzido na reforma tributária, o split payment é um mecanismo que determina que prestadores de serviços de pagamento e instituições de sistemas de pagamento recolham os valores de IBS e CBS no momento da liquidação financeira das transações.
O procedimento padrão do split payment incluirá várias etapas, como a consulta dos valores de IBS e CBS antes da liberação de recursos ao fornecedor. Caso essa consulta falhe, o valor deverá ser segregado com base nos documentos fiscais e recolhido pela instituição que estará realizando a liquidação do pagamento.
A implementação do split payment será por etapas e facultativa, a partir de 2027. Inicialmente contemplará apenas o mercado B2B, ou seja, negócios entre empresas.
6. Como fica a tributação sobre aluguel de imóveis?
Com a reforma, a tributação sobre aluguel de imóveis sofrerá alterações importantes.
Locação por Pessoas Físicas
Se o locador possuir até 3 imóveis e a receita anual for inferior ou igual a R$ 288 mil, ele estará isento de IBS/CBS.
Por outro lado, para locadores com mais de 3 imóveis ou com receita anual superior a R$ 288 mil, a tributação de IBS/CBS será aplicável.
Além disso, será aplicado um redutor mensal de R$ 600 por imóvel residencial.
Locação por Pessoas Jurídicas
Todas as locações são tributadas pelo IBS/CBS. Um redutor social de R$ 600/mês por imóvel residencial também é aplicável.
Regime de Transição
Contratos firmados antes da reforma podem optar por um regime de transição com alíquota de 3,65%, aplicável até o final de 2028, para locações residenciais.
Nova Alíquota e Créditos
Após 2028, a alíquota do IVA Dual (IBS + CBS) pode ser aplicada com redução de 70%, resultando numa alíquota efetiva de aproximadamente 8,4%, antes de 2033.
Além disso, o sistema de créditos permite que os locadores abatam despesas documentadas de manutenção, corretagem, seguros, entre outras, desde que esses custos sejam tributados.
7. Como fica a tributação sobre vendas de imóveis?
Nas vendas de imóveis, a reforma tributária também traz várias novidades.
Regime de Transição
As vendas efetuadas até 31 de dezembro de 2026 continuarão sendo tributadas pelo regime anterior. Para empreendimentos optantes pelo RET (Regime Especial de Tributação), a tributação continuará pelo sistema atual até o final de 2026, mesmo que o recebimento ocorra posteriormente.
De 2027 em diante, a tributação será com incidência de IBS e CBS conforme o regime de transição.
Regime Permanente
Após 2029, vendas de imóveis começam a aplicar as novas regras de tributação integralmente, com IBS e CBS incidindo sobre as operações.
Será possível deduzir da base de cálculo do IBS os valores de aquisição de bens e serviços realizados para incorporação, parcelamento do solo e construção de imóveis entre 2027 e 2032.
Créditos e Redutores
Há ainda a previsão de um redutor social de R$ 100 mil para a venda de imóveis residenciais novos.
8. Qual o impacto da reforma tributária nos condomínios?
Por fim, embora os condomínios não sejam contribuintes diretos dos novos tributos, por não realizarem atividades com fins lucrativos, eles ainda sofrerão alguns impactos indiretos.
Custos de Serviços
Serviços essenciais ao condomínio, como limpeza, portaria, manutenção, segurança e jardinagem, por exemplo, terão tributação de acordo com as novas alíquotas de CBS/IBS.
Esses custos adicionais serão repassados aos condomínios, elevando o rateio mensal das despesas entre os moradores.
Custos de Materiais
Materiais de limpeza, manutenção e outros insumos essenciais para o funcionamento do condomínio também terão uma carga tributária modificada, potencialmente maior. O que impactará diretamente o custo operacional.
Substituição Tributária
Apesar de não contribuírem com a CBS ou o IBS, os condomínios continuarão a ser substitutos tributários em algumas situações, necessitando reter e recolher tributos na fonte ao contratarem prestadores de serviços.
9. Um guia inteligente para ajudar você
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